Todo lo que necesitas para construir tu casa en España

27 junio, 2025
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27 junio, 2025 Eacis

Todo lo que necesitas para construir tu casa en España

¿Estás pensando en construir tu casa en España?

Construir una vivienda desde cero en España es un sueño para muchos, pero también un camino lleno de normativas, trámites y decisiones importantes. Necesitas tener claro qué pasos debes seguir para evitar sorpresas legales o técnicas. A continuación, te detallo todos los requisitos necesarios para llevar tu proyecto a buen puerto.

1. Compra del terreno: lo primero es lo primero

Antes de colocar un solo ladrillo, necesitas un terreno edificable. No todo suelo es igual. Existen tres tipos principales:

  • Suelo urbano: ya consolidado, con servicios básicos disponibles.
  • Suelo urbanizable: requiere transformación mediante plan parcial.
  • Suelo rústico o no urbanizable: generalmente protegido, muy limitado para construir.

Es vital solicitar al ayuntamiento la «cédula urbanística» para confirmar si el terreno admite construcción y bajo qué condiciones.

2. Licencia urbanística: el permiso imprescindible

El siguiente paso es tramitar la licencia urbanística, emitida por el ayuntamiento del municipio donde se ubica el terreno. Para ello, deberás presentar un proyecto arquitectónico y cumplir con las ordenanzas locales.

Tipos de licencias:

  • Licencia de obra mayor: imprescindible para una vivienda desde cero.
  • Licencia de obra menor: solo para reformas sin alteración estructural.

La tramitación puede tardar semanas o incluso meses, por lo que conviene anticiparse.

3. Proyecto técnico: planos firmados por arquitecto

Este proyecto debe estar firmado por un arquitecto colegiado. Incluye:

  • Proyecto básico: para solicitar licencia.
  • Proyecto de ejecución: para construir.

A menudo también interviene un aparejador o arquitecto técnico como director de ejecución.

4. Visado del Colegio de Arquitectos y registro

Una vez tengas el proyecto, debe ser visado por el Colegio Oficial de Arquitectos de tu región. Esto garantiza que cumple la normativa técnica vigente.

Posteriormente, deberás registrar el inicio de obra en el Ayuntamiento y en ocasiones en el Colegio de Aparejadores.

5. Dirección de obra y coordinación de seguridad

Legalmente necesitas:

  • Director de obra (el arquitecto).
  • Director de ejecución (el aparejador).
  • Coordinador de seguridad y salud: fundamental para obras con varios gremios.

Estos profesionales velan por la calidad de la construcción y la seguridad del proceso.

6. Otros permisos importantes

No olvides:

  • Licencia de acometidas: agua, electricidad y saneamiento.
  • Comunicación de inicio de obra: obligatoria antes de comenzar.
  • Seguro decenal: si planeas vender la vivienda en 10 años.

7. Finalización y licencia de primera ocupación

Al acabar la obra, el arquitecto debe emitir el certificado final de obra. Con él puedes solicitar:

  • Licencia de primera ocupación.
  • Cédula de habitabilidad (en algunas CCAA).
  • Alta en el catastro y registro de la propiedad.

Errores comunes que pueden costarte tiempo y dinero

  • Iniciar sin licencia.
  • Comprar suelo no edificable.
  • No prever los costes de urbanización.
  • Falta de coordinación técnica.

Evitarlos puede ahorrarte meses y miles de euros.

Consejos si construyes en la Costa del Sol

En zonas como la Costa del Sol existen factores adicionales:

  • Normativas específicas por municipio.
  • Restricciones en suelo protegido o colindante con litoral.
  • Necesidad de justificar eficiencia energética.
  • Trabajar con expertos locales es clave para evitar demoras y sanciones.

Conclusión: construir sí, pero con buena planificación

Levantar una casa en España es posible, legal y gratificante, siempre que te rodees de los profesionales adecuados, entiendas los pasos y mantengas la documentación al día. La clave está en la planificación. Si tienes dudas específicas sobre tu situación, puedo ayudarte a afinar tu hoja de ruta.

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